打好組合拳 一攬子利好新政激活樓市“一池春水”

中國消費者報報道（記者孫蔚）繼9月底中國人民銀行發(fā)布了一系列支持房地產(chǎn)發(fā)展的新政后，樓市“大禮包”并未結束，多批利好政策再次來(lái)襲，將疊加運用地方政府專(zhuān)項債券、專(zhuān)項資金、稅收政策等工具，支持推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩?！吨袊M者報》記者展開(kāi)了調查。

加大存量商品房收購力度

10月12日，在國新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì )上，財政部負責人表示，將圍繞穩增長(cháng)、擴內需、化風(fēng)險，堅持嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，近期陸續推出一批有針對性的增量政策舉措。

政策主要涉及3個(gè)方面：允許專(zhuān)項債券用于土地儲備；允許專(zhuān)項債券收購存量商品房，用作各地的保障性住房；及時(shí)優(yōu)化完善相關(guān)稅收政策。

針對業(yè)內較為關(guān)心的收購存量商品房的資金來(lái)源問(wèn)題，財政部副部長(cháng)廖岷表示，原來(lái)專(zhuān)項債券資金主要是用來(lái)支持以新建的方式籌集保障性住房，現在對支持的方向作出優(yōu)化調整，適當減少新建規模，支持地方更多地通過(guò)消化存量房的方式來(lái)籌集保障性住房的房源。此舉既可以消化存量商品房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需平衡，又可以?xún)?yōu)化保障房的供給，滿(mǎn)足廣大中低收入人群的住房需求。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(cháng)柏文喜對記者表示，當前我國部分城市存在閑置未開(kāi)發(fā)土地較多的現象，這些土地資源的浪費不僅影響市場(chǎng)的有效供給，也制約了房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。允許專(zhuān)項債用于土地儲備，意味著(zhù)地方政府將有更多的資金來(lái)源用于土地整理和開(kāi)發(fā)，從而加快閑置土地的盤(pán)活和利用。這一舉措有望減少閑置土地數量，提高土地資源利用效率，進(jìn)一步增強土地市場(chǎng)供給調控能力。

“支持專(zhuān)項債券和保障性安居工程補助資金用于收購存量商品房，可以加快消化庫存?！敝兄秆芯吭赫哐芯靠偙O陳文靜告訴記者，根據監測，今年1月至9月，TOP100房企銷(xiāo)售總額同比下降38.8%，房企去化能力仍然較弱，特別是民營(yíng)房企銷(xiāo)售額下降幅度更大。該政策的實(shí)施，將幫助房企加快去庫存，有助于房企回籠資金。

陳文靜認為，政策支持回收閑置土地和存量商品房，有助于增強企業(yè)償債能力和市場(chǎng)活力，穩定市場(chǎng)預期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩發(fā)展。上市房企財報顯示，截至今年6月底，代表房企整體杠桿率有所上升，短期償債能力有所下降。25家代表房企凈負債率為78.2%，較2023年同期上升4.3個(gè)百分點(diǎn)；現金短債比為2.0，較2023年同期微降0.2個(gè)百分點(diǎn)。

稅費政策調整利好作用顯著(zhù)

當前普通住宅和非普通住宅的劃分標準比較復雜，在房地產(chǎn)增值稅政策方面，兩者對應的稅收政策差異較大，給購房者和開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了不小的困擾。這種復雜的稅收政策不僅增加了交易成本，也影響了市場(chǎng)的透明度和公平性。

在9月底4個(gè)一線(xiàn)城市出臺的地方政策中，上海、 北京均宣布將取消普通住房標準和非普通住房標準。

目前，財政部明確表示，正在抓緊研究明確和取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的增值稅政策，下一步，還將進(jìn)一步研究加大支持力度，調整優(yōu)化相關(guān)稅收政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

根據2016年財政部、稅務(wù)總局相關(guān)規定，針對北京、上海、廣州和深圳4地，對于個(gè)人將購買(mǎi)2年以上（含2年）的非普通住房對外銷(xiāo)售的，以銷(xiāo)售收入減去購買(mǎi)住房?jì)r(jià)款后的差額，按照5%的征收率繳納增值稅。個(gè)人將購買(mǎi)2年以上（含2年）的普通住房對外銷(xiāo)售的，免征增值稅，此后增值稅免稅政策年限一度提高至5年。

不難發(fā)現，普通住房享受的增值稅優(yōu)惠政策力度更大，但此前由于房?jì)r(jià)上漲，一些中小套型剛需住房也成為了非普通住宅。在當前房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的態(tài)勢下，取消普通住宅和非普通住宅標準的呼聲不絕于耳。

稅收政策調整，對購房者最大的利好就是稅費變少了，能大大降低購房者的負擔?！爸胺瞧胀ㄗ≌亩愘M太高了，在北京買(mǎi)一套改善型住宅動(dòng)輒要繳幾十萬(wàn)元的稅費?！弊罱幸庀驌Q個(gè)大三居的消費者劉先生對記者表示，“如果這部分費用能下調，有置換需求的購房者能得到不少實(shí)惠，希望這項方案能盡快落地?！?

陳文靜認為，未來(lái)稅收政策在支持房地產(chǎn)方面仍有優(yōu)化空間，預計優(yōu)化契稅政策，提升購房利息抵扣個(gè)稅額度，企業(yè)房地產(chǎn)相關(guān)稅費的預征預繳稅率等方面存在一定預期，有望進(jìn)一步降低居民購房成本、降低房企稅費壓力，穩定市場(chǎng)預期。

樓市止跌回穩可期

前有央行降低存量房貸利率等政策連發(fā)，一線(xiàn)城市緊隨其后打出取消、放松限購等政策“組合拳”，后有多批財稅政策工具有望落地，由此可見(jiàn)中央推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩的決心。

在利好政策的激勵下，各地樓市近期活躍度明顯提升。住建部公布的數據顯示，10月1日至3日，北京新房帶看量較2023年同期增加92.5%、認購量提高兩倍，二手房帶看量較2023年同期增加104.1%。

上?！熬W(wǎng)上房地產(chǎn)”平臺數據顯示，10月1日至6日，上海二手房網(wǎng)簽成交量達1537套，同比出現大幅增長(cháng)。

除了一線(xiàn)城市，全國多地銷(xiāo)量也出現了不同程度的增長(cháng)。河北省住建廳數據顯示，10月1日至7日，全省房博會(huì )到訪(fǎng)人數近48萬(wàn)，5833套住房達成購房意向，其中簽約2005套。

住建部數據顯示，9月30日至10月4日，貴州省共銷(xiāo)售商品住房13.75萬(wàn)平方米（1187套），同比增長(cháng)44.3%；成交金額7.54億元，同比增長(cháng)54.2%。國慶假期首日，山東省新建商品房網(wǎng)簽面積9.38萬(wàn)平方米，同比上漲46.8%。

“四季度房地產(chǎn)多項配套政策有望加速落地，如地方國企收儲已建成未售商品房政策進(jìn)一步優(yōu)化調整，打通收儲卡點(diǎn)；加大‘白名單’貸款投放力度；核心城市繼續優(yōu)化限制性政策，降低交易稅費、降低交易傭金等政策也存在預期?！标愇撵o對記者表示，“年內隨著(zhù)各項政策不斷落地落實(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的改善值得期待?！?

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對記者表示：“在剛需和改善占主導的情況下，市場(chǎng)對價(jià)格和交易成本比較敏感，未來(lái)可能還有降低二手房交易契稅、增值稅、個(gè)稅等措施，稅費的下降或減免，將產(chǎn)生極大的‘降成本’效應，有利于釋放購房需求?！?

“今年四季度房地產(chǎn)工作重心在于促進(jìn)住房交易市場(chǎng)的回暖，目前已在有序推進(jìn)中。而隨著(zhù)土地和存量項目的盤(pán)活等，樓市供求關(guān)系會(huì )有進(jìn)一步優(yōu)化空間。從這個(gè)角度看，這些都在為明年各地房地產(chǎn)工作開(kāi)好局創(chuàng )造更好的市場(chǎng)環(huán)境?！币拙友芯吭焊痹洪L(cháng)嚴躍進(jìn)嚴躍進(jìn)對記者如是說(shuō)。